Как бороться с захламлением в подъезде? Что делать, если парковку у дома заняли жители соседних новостроек? И почему кучи снега не вывозят со двора? Мы собрали вопросы, пришедшие к нам на почту и в соцсети, и попросили директора УЖК «Территория-Север» Евгения Березкина ответить на них.

Вопрос 1. Захламление мест общего пользования нерадивыми соседями. Как с этим бороться и как управляющая компания может повлиять на ситуацию?
Ответ: Захламление мест общего пользования жителями дома – головная боль многих управляющих организаций, которые отвечают за надлежащее содержание общего имущества МКД (многоквартирного дома) и обязаны следить за тем, чтобы в доме соблюдались требования нормативно-правовых актов, в том числе в отношении противопожарных и санитарных норм. Ведь действительно, размещать в помещениях, относящихся к общему имуществу МКД, мебель, вещи, велосипеды и детские коляски, горючие материалы запрещено. Также, как и устраивать кладовые и подсобные помещения. Такие требования установлены Правилами противопожарного режима в Российской Федерации.
В данном случае законодательство не содержит положений, прямо определяющих порядок действий УО в такой ситуации. Возможно применение следующих действий:
1) письменное требование от собственников убрать имущество из подъезда;
2) самостоятельно осуществить вынос таких вещей из мест общего пользования МКД, с составлением акта, описи каждой вещи, проведения видеозаписи, если собственник, после истечения срока добровольного выполнения требований УО не осуществил таких действий. Вещи рекомендуется хранить в помещении, не допуская их порчи.
Отмечу, что законодательством не предусмотрен специальный порядок извещения собственника помещения о недопустимости использования мест общего пользования в МКД для хранения личных вещей, а также устранения допущенного нарушения. Поэтому, УО составляет такое извещение в свободной форме.

Вопрос 2. В доме не вывозят снег. Согласно информации УК – его вывоз не отголосован, необходимо принять участие в общем собрании и проголосовать. Сколько жителей надо для соблюдения в таком случае кворума? И как собственникам самим можно инициировать собрание?
Ответ: Вывоз собранного снега с территории дома не входит в перечень услуг УК. Для включения такой услуги необходимо выносить вопрос на голосование общего собрания собственников. Подобное решение принимается большинством голосов собственников помещений в МКД, от общего количества голосов собственников присутствующих на таком собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Инициатором общего собрания может быть:
1) один или несколько собственников помещений в МКД (ч. 4 ст. 45 ЖК);
2) управляющая организация, если она управляет МКД на основании договора управления (ч. 7 ст. 45 ЖК);
3) органы местного самоуправления в случаях, предусмотренных ЖК РФ;
4) владелец спецсчета фонда капитального ремонта по вопросу выбора иной кредитной организации открытия спецсчета, если текущая кредитная организация не соответствует требованиям ч. 2 ст. 176 ЖК.

Вопрос 3. Живу в ТСЖ. Недавно у нашего дома построили новостройку. И на парковке теперь нет места, т.к. паркуются машины из соседнего дома (парковка бесплатная). Что можно сделать в этой ситуации?
Ответ: Нужно в первую очередь определить кому принадлежит земельный участок используемого вами под парковку. В вашем варианте возможны собственники участка - ваше ТСЖ, застройщик нового дома, муниципальное образование или субъект РФ. Эту информацию можно в свободном доступе посмотреть на сайте https://rosreestr-doc.ru/ (публичная кадастровая карта).
Если участок принадлежит муниципальному образованию или субъекту РФ, то только они могут принимать решения по поводу организации платной парковки. Это следует из права владения и пользования объектом собственности (ст. 209 ГК).
Если участок принадлежит ТСЖ или новому МКД то решение по организации парковке и доступом на неё принимаются собственники путем голосования на ОСС.

Вопрос 4. Несколько месяцев подряд забывали передать показания счётчиков. На основе чего указывались показания, по которым платили коммуналку? Что теперь делать? Надо какое-то заявление писать на перерасчёт?
Ответ: Следует отметить, что согласно подп. к (1) п. 33 Правил потребитель имеет право при наличии ИПУ ежемесячно снимать его показания и передавать полученные показания исполнителю или уполномоченному им лицу не позднее даты, установленной договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг.
После того, как потребитель предоставит в УК показания ИПУ, сделать перерасчет платы за те расчетные периоды, за которые начислена плата, по нормам подпункта «б» пункта 59 и пункта 60 Правил, утвержденным постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354. Перерасчет проводится за период, когда не истек срок эксплуатации и межповерочный интервал ИПУ.
В данном случае, если показания оказались больше тех, что передавал потребитель ранее, нужно доначислить, если меньше — сделать зачисление в счет оплаты будущих периодов. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с даты составления акта. Такой порядок устанавливает пункт 61 Правил № 354. Возвращать потребителю деньги наличными или перечислять в безналичной форме по закону не нужно.

Вопрос 5. Где можно узнать, как застройщик исполняет ремонт по гарантии? Работы вроде ведутся, но как-то очень медленно. Переживаем, что за 5 лет не успеет (скоро как раз будет 5).
Ответ: Какие работы проводятся в рамках гарантийного периода можно узнать в управляющей компании.
В пределах гарантийного срока на МКД собственники помещений в МКД в лице управляющей организации вправе предъявить претензии застройщику.
В случае, когда законом или иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве (п. 1 ст. 721 ГК). Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока (ч. 3 ст. 724 ГК). Этот срок составляет 5 лет.
Гарантийный срок на технологическое и иное оборудование составляет не менее чем 3 года (ч. 5, 5.1 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, далее – Закон № 214).
Значение гарантийного срока в том, что он влияет на распределение бремени доказывания между сторонами и возможность предъявить требование подрядчику.
Застройщик не несет ответственности за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа, нарушения требований технических и градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов. Это следует из ч.7 ст.7 Закона № 214.
По сложившейся практике при наличии строительного брака и недоделок на общем имуществе в МКД, управляющая организация:
- фиксирует такие нарушения;
- направляет претензию застройщику МКД с требованием устранения таких нарушений;
- обращается в суд к застройщику с требованием устранить строительный брак.